WWW.LIB.KNIGI-X.RU
БЕСПЛАТНАЯ  ИНТЕРНЕТ  БИБЛИОТЕКА - Электронные материалы
 

«УДК 332.872.4 СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА ФИНАНСИРОВАНИЯ РАБОТ ПО ВОСПРОИЗВОДСТВУ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Н.И. Трухина, доктор экономических наук, ...»

УДК 332.872.4

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА ФИНАНСИРОВАНИЯ РАБОТ ПО

ВОСПРОИЗВОДСТВУ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Н.И. Трухина, доктор экономических наук, профессор

Воронежский государственный архитектурно-строительный университет (Воронеж), Россия

Аннотация. Постановка задачи. Рассмотрены основные проблемы, связанные с финансированием

работ по воспроизводству объектов недвижимости в жилищной сфере. Результаты. Исследованы способы формирования фондов финансирования капитальных ремонтов объектов жилой недвижимости и основные проблемы, связанные с обеспечением эффективности их функционирования. Определены ключевые задачи совершенствования механизма. Выводы. Предложены мероприятия по совершенствованию механизма финансирования работ по воспроизводству объектов жилой недвижимости.

Ключевые слова: воспроизводство, объекты жилой недвижимости, финансирование, капитальный ремонт, механизмы.

Высокая социальная значимость жилищной сферы в развитии общества обуславливает активное участие государства в деятельности рыночных механизмов воспроизводства объектов жилой недвижимости. Воспроизводство осуществляется путем нового строительства, реконструкции, модернизации и капитального ремонта. Капитальный ремонт предусматривает устранение последствий материального (физического) и морального износа жилого здания и включает замену или восстановление отдельных его конструкций, систем и оборудования.



Государство на протяжении длительного времени не выполняло свои обязательства (как собственник жилья) по капитальному ремонту в установленные нормативно-правовыми документами сроки, что вызвало в настоящее время острую необходимость в проведении ремонтно-реконструктивных мероприятий уже существующего жилищного фонда [1,2]. В настоящее время недвижимость в жилищной сфере характеризуется следующими данными: общая площадь жилого фонда РФ составляет около 3 млрд. кв.м., его техническое состояние следующее: только 39,5 % строений имеют износ до 30 %, остальные 60,5 % – не в полной мере соответствуют современным представлениям о комфортности жилья. Существующий жилой фонд ветшает: более 280 млн. кв.м. жилой площади нуждается в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир для посемейного заселения.

Сегодня сложилась ситуация, когда управляющие организации стараются свести к минимуму финансирование текущих ремонтов, оттягивая время и увеличивая межремонтные циклы до момента наступления аварийного состояния конструкций, что означает возможность финансирования за счет средств, выделяемых на капитальные ремонты [3,4]. Это противоречит всем техническим нормам и законам эксплуатации недвижимости.

Следует отметить, что государственная корпорация – Фонд содействия реформирования ЖКХ сыграл существенную роль в реализации преобразований в сфере ЖКХ и реализации региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов (МКД).

За весь период деятельности Фонда с 2008 по 2013 гг. был проведён ремонт более чем в 140 тыс. многоквартирных домах общей площадью 426 млн.кв.м, где проживают более 18 млн.человек. В 2013 году Фонд продолжал предоставление финансовой поддержки для проведения капитального ремонта многоквартирных домов. По 75 субъектам РФ было выделено средств Фонда в объёме 6,2 млрд.руб., а с учётом долевого финансирования объём расходов составил 19,3 млрд.руб.





(в 2011 и 2012 гг. общий объём расходов на реализацию региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов (МКД) и переселению граждан из аварийного жилищного фонда достиг соответственно 60,5 и 60,3 млрд.руб.). Анализ хода реализации региональных адресных программ показал, что общая площадь МКД, в которых проведён (завершён) капительный ремонт только за период 2011-2013 год составила: в 2011 году – 29,4 млн.кв.м, в 2012 г. – 50,3 млн.кв.м., в 2013г. – 25,0 млн. кв.м.

В Жилищный кодекс Российской Федерации были введены новые положения, устанавливающие обязанность собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) вносить ежемесячные взносы на капитальный ремонт. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения включает:

плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества, взнос на капитальные ремонт, плату за коммунальные услуги [5]. Сегодня для каждого МКД (за исключением тех домов, которые признаны аварийными и подлежащими сносу) должен формироваться фонд капитального ремонта, за счёт средств которого финансируются расходы на капитальный ремонт общего имущества.

Формирование фонда капитального ремонта на специальном счёте означает, что собственники помещений в МКД перечисляют взносы на капитальный ремонт на специальный счёт в кредитной организации (в банке), а фонд капитального ремонта формируется в виде денежных средств, находящихся на таком специальном счёте. При этом, собственники вправе формировать фонд капитального ремонта только на одном специТрухина Н.И. / Truhina N.I., 2014 альном счёте. На специальном счёте могут «накапливаться» средства фонда капитального ремонта только одного многоквартирного дома (рисунок 1).

Ежемесячные взносы определены, исходя из их минимального размера, который устанавливается по муниципальным образованиям с учётом: типа и этажности многоквартирного дома, стоимости капитального ремонта отдельных строительных конструкций и инженерных систем МКД, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта, перечня работ по капитальному ремонту и др.

Для планирования и организации капитального ремонта в каждом субъекте РФ утверждается региональная программа, куда включаются все многоквартирные дома, расположенные на территории субъекта РФ, за исключением домов, признанных аварийными и подлежащими сносу. Для каждого МКД должен быть указан перечень услуг и работ по капитальному ремонту и плановый год проведения капитального ремонта. Срок, на который формируется региональная программа должен быть таким, чтобы за время ее выполнения во всех МКД на территории субъекта РФ был проведен капитальный ремонт (фактически региональные программы должны будут приниматься на срок не менее 25–30 лет).

Рисунок 1. Использование средств фонда капитального ремонта многоквартирного дома

Изменения в Жилищном кодексе коснулись и способов формирования фондов капитального ремонта.

Их два: посредством перечисления взносов на капитальный ремонт на специальный счёт в кредитной организации и перечисление взносов на капитальный ремонт на счёт регионального оператора (рисунок 2). В первом случае средства накапливаются на ремонт одного многоквартирного дома. При этом решением общего собрания собственников должны быть определены размер ежемесячного взноса, перечень услуг и работ по капитальному ремонту (состав работ должен быть не меньше, чем перечень, предусмотренный региональной программой, а также сроки его проведения), а также владелец специального счёта, кредитная организация, в которой будет открыт счёт.

Рисунок 2. Способы формирования фонда капитального ремонта Что касается фонда капитального ремонта у регионального оператора, то главной особенностью является тот факт, что взносы на капитальный ремонт, которые собственники перечисляют региональному оператору, становятся его имуществом, а фонд капитального ремонта формируется в виде обязательных прав собственников помещений в МКД в отношении регионального оператора (что означает, что у собственников появляется право требования выполнения капитального ремонта региональным оператором, в объёме и сроки, определённые региональной программой капитального ремонта).

В данном случае, средства фонда могут быть использованы на проведение ремонта и в других домах, собственники помещений в которых также формируют фонды на счёте регионального оператора. В случае, когда для финансирования ремонта данного МКД недостаточно средств фонда, региональный оператор использует средства, полученные за счёт платежей собственников помещений в других МКД, т.е. фактически предоставляет собственникам помещений заём за счёт средств регионального оператора. Собственники возмещают региональному оператору средства, израсходованные на капитальный ремонт дома сверх сформированного фонда капитального ремонта, за счёт последующих взносов.

По нашему мнению первая схема формирования фонда капитального ремонта благоприятна для новых зданий с большой численностью собственников квартир (свыше 200 единиц). Только в этой ситуации сумма накоплений может соответствовать стоимости планируемых ремонтов, с учетом периода накопления, т.е. межремонтного цикла. Второй способ формирования, бесспорно, выглядит предпочтительнее, с учетом возможности свободного маневрирования средствами и гибким управлением ими для финансирования капитальных ремонтов, требующих больших вложений, чем имеется у собственников этих домов, с последующей компенсацией затрат фондов за счет накоплений в период после ремонта дома-заемщика. В то же время, с учетом имеющегося опыта работ управляющих компаний, эта схема вызывает большое сомнение в надежности сохранения средств для их целевого использования.

Практика деятельности ТСЖ и самоуправляющегося МКД показывает объективную сложность принятия решений по техническим строительным вопросам общим собранием жильцов, даже при участии сотрудников управляющих организаций. К таким вопросам относятся: размер взноса на капремонт, требуемые суммы резервирования средств, сроки проведения ремонтных работ и их периодичность, перечень необходимых строительно-ремонтных работ и их очередность и первостепенность и т.д. По мнению автора такую функцию должны выполнять специально сформированные независимые инжиниринговые организации. Данные организации должны осуществлять плановые, периодические и инспекционные проверки технического состояния жилых зданий, их несущих и ответственных конструкций и элементов, с помощью включенных в структуру этих организаций оснащенных испытательных лабораторий с высококвалифицированными и подготовленными сотрудниками и штатом экспертов. Именно независимость этих структур от волевых решений администрации и возможность прямого обращения к ним всех нуждающихся в компетентном решении о необходимости и качестве предстоящего ремонта (кооперативов, ТСЖ и управляющих компаний) позволит своевременно и объективно принимать квалифицированные решения на всех этапах деятельности программы капитальных ремонтов.

Организаторами таких подразделений могут стать опытные специалисты-строители, прошедшие специальную подготовку по методам обеспечения и анализа технического состояния здания. Такое обучение может осуществляться на базе строительных вузов по специально разработанным программам обучения и действующих технических центров данного направления.

В последние годы была проделана большая работа по совершенствованию механизма финансирования работ по воспроизводству жилого фонда (капитальному ремонту), однако ряд вопросов требует детальной проработки с целью повышения эффективности проводимых мероприятий.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Трухина Н.И., Погребенная Е.А. Особенности планирования и контроля деятельности управляющих организаций жилищной сферы // Недвижимость: экономика, управление. 2010. №1-2, с.57-62.

2. Трухина Н.И., Погребенная Е.А. Планирование и контроль в управлении организаций жилищной сферы // Журнал «Труд и социальные отношения», 2010. - №3.

3. Трухина, Н. И., Баринов, В. Н. Стратегическое планирование деятельности организаций жилищной сферы в современных условиях / В. Н. Баринов// Методологический и научно-практический журнал "ФЭС: Финансы. Экономика.

Стратегия". – 2012. – № 2.

4. Трухина, Н. И., Чернышихина, И. И. Управление инвестиционным проектом воспроизводства недвижимости с учетом рисков / Н. И. Трухина, И. И. Чернышихина // Вестник Московского государственного строительного университета.

– 2012. – № 9.

5. Федеральный закон от 28.12.2012г. № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».

Материал поступил в редакцию 27.10.14.

–  –  –

Abstract. Statement of the problem. The main problems associated with the financing of the works on the reproduction of real estate in the housing sector. Results. Investigated methods of formation of funds for financing capital repairs of residential properties and the main problems associated with the effectiveness of their functioning. Identified key objectives to improve the mechanism. The conclusions. Proposed measures to improve the financial mechanism works on the reproduction of residential real estate.

Похожие работы:

«Journal of Siberian Federal University. Engineering & Technologies 4 (2013 6) 425-437 ~~~ УДК 669.85.86 Восстановление синего оксида вольфрама водородом Л.П. Колмакова*, Н.Н. Довженко, О.Н. Ковтун Сибирский федеральный университет, Россия 660041, Красноярск, пр. Свободный, 79 Received 31.01.2012, received in...»

«ИЗВЕСТИЯ ВЫСШИХ УЧЕБНЫХ ЗАВЕДЕНИЙ №1 ЛЕСНОЙ ЖУРНАЛ 1999 ЭКОНОМИКА И ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОИЗВОДСТВА УДК 674.8.003.13 В.И. МОСЯГИН С.Петербургская лесотехническая академия Мосягин Владимир Ильич родился в 1939...»

«ВЕСТНИК _АЛМАТИНСКОГО УНИВЕРСИТЕТА ЭНЕРГЕТИКИ И СВЯЗИ _ № 3 (26) 2014 _ Научно-технический журнал Выходит 4 раза в год Алматы № 3 (26) СОДЕРЖАНИЕ 2014 ЭЛЕКТРОЭНЕРГЕТИКА И ЭЛЕКТРОТЕХНОЛОГИЯ Хренов C.И., Белоусов С.В., Ковалев Д.И. Соз...»

«ИПОТЕКА КАК МЕХАНИЗМ РАЗВИТИЯ ЭКОНОМИКИ НЕДВИЖИМОСТИ Дикунова А.Е. Владивостокский государственный университет экономики и сервиса (филиал г. Находка), Россия Научный руководитель: Воливок О.А. Владивостокский государственный университет экономики и сервиса (филиал г. Нахо...»

«28.01.2004 № 8/10444 ПОСТАНОВЛЕНИЕ МИНИСТЕРСТВА СТАТИСТИКИ И АНАЛИЗА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ 31 декабря 2003 г. № 258 8/10444 Об утверждении Положения о порядке переоценки основных средств по состоянию на 1 января 2004...»

«Руководство пользователя ExStick® DO600 ® Прибор для измерения концентрации растворенного в воде кислорода (оксиметр) Введение Поздравляем с приобретением прибора для измерения концентрации растворённого в воде кислорода и температуры (оксиметра) модели Extech DO600. Используемые единицы измерения...»

«Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищнокоммунальному комплексу (Госстрой России) Государственное унитарное предприятие "Ростовский научноисследовательский институт ордена Трудового красного знамени академии коммунального хозяйства им. К....»

«М. А. МАНИКОВСКАЯ ТЕХНИЧЕСКОЕ ВОСПРОИЗВЕДЕНИЕ ХУДОЖЕСТВЕННЫХ ТВОРЕНИЙ: ФИЛОСОФСКО-АНТРОПОЛОГИЧЕСКИЕ СМЫСЛЫ Тематизация В. Беньямином технического воспроизведения художественных творений образовала эпистемологическое поле, исключительно актуальное для совреме...»

«РОБОТЫ ПРОШЛОЕ, НАСТОЯЩЕЕ, БУДУЩЕЕ Раиса Чудновская Введение В данной статье даются понятия робота и робототехники, приводятся законы робототехники, рассматривается краткая история её развития. Особое внимание уделено робот...»

«Барсуков Вячеслав Сергеевич, кандидат технических наук Романцов Андрей Петрович КОМПЬЮТЕРНАЯ СТЕГАНОГРАФИЯ ВЧЕРА, СЕГОДНЯ, ЗАВТРА. Технологии информационной безопасности 21 века. Задача надеж...»








 
2017 www.lib.knigi-x.ru - «Бесплатная электронная библиотека - электронные материалы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.