WWW.LIB.KNIGI-X.RU
БЕСПЛАТНАЯ  ИНТЕРНЕТ  БИБЛИОТЕКА - Электронные матриалы
 


«УТВЕРЖДАЮ Директор Барсук Т. В. ОТЧЕТ № 13310 /16 ОБ ОЦЕНКЕ имущественные права по обязательствам из договора участия в долевом строительстве ...»

УТВЕРЖДАЮ

Директор

Барсук Т. В.

ОТЧЕТ

№ 13310 /16

ОБ ОЦЕНКЕ

имущественные права по обязательствам из договора

участия в долевом строительстве десятиэтажного жилого

дома литер «А», расположенного по адресу: РФ,

Краснодарский край, Туапсинский район, село Агой,

ул. Тепличная, д. 4 в отношении 1-комн. квартиры

условный номер 45, площадью 36,79 кв.м.

Дата проведения оценки: 18 февраля 2016 г.

Дата составления отчета: 18 февраля 2016 г.

Заказчик: ЗАО ««Кубанская управляющая компания»

Д. У. ЗПИФ недвижимости «Покровский»

КРАСНОДАР 2016 Оглавление ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

2. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

3. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ

4. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

5. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

6. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ПРОЧИХ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ............... 11

7. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

7.1. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

7.2. АНАЛИЗ МЕТОДОЛОГИИ ОЦЕНКИ И ВЫБОР МЕТОДОВ

7.3. ОЦЕНКА В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

8. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

СЕРТИФИКАТ СПРАВЕДЛИВОЙ (РЫНОЧНОЙ) СТОИМОСТИ.

ПРИЛОЖЕНИЕ А – ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ЦЕНОВАЯ ИНФОРМАЦИЯ

ПРИЛОЖЕНИЕ Б – ПРЕДСТАВЛЕННЫЕ ДОКУМЕНТЫ

ПРИЛОЖЕНИЕ В – ДОКУМЕНТЫ ПОДТВЕРЖДАЮЩИЕ КВАЛИФИКАЦИЮ

ОЦЕНЩИКА

Основные факты и выводы Уважаемые господа, На основании задания №112/1 от 18 февраля 2016 г. к договору №1 от 09.01.2013 г. об указании услуг по оценке имущества Паевого инвестиционного фонда, нами произведена оценка справедливой (рыночной) стоимости имущественных прав по обязательствам из договора участия в долевом строительстве №Покр-144/14 от 08.08.2014г. (рег.№23-23-13/052/2014-374 от 15.08.2014г.) десятиэтажного жилого дома литер «А», расположенного на земельном участке общей площадью 34 221 кв.м. с кадастровым номером: 23:33:0907004:325, по адресу: РФ, Краснодарский край, Туапсинский район, село Агой, ул. Тепличная, д. 4 (категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – реконструкция существующих объектов недвижимого имущества и строительство и эксплуатация жилищно-гостиничного комплекса) в отношении 1-комн. квартиры, имеющей следующие проектные характеристики: Литер А, крыто правое, секция 1, подъезд 1, этаж 7, условный номер 45, общей площадью 36,79 кв.м.

Оценка справедливой (рыночной) стоимости произведена в рамках сравнительного подхода методом прямого сравнительного анализа продаж.

Результаты оценки, проведенные расчеты и анализ, приведены в описательной части отчета, следующей ниже.

Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что справедливая (рыночная) стоимость оцениваемых объектов (она же результат расчетов в рамках сравнительного подхода) составляет на дату оценки:

–  –  –

Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости: оценка произведена для принятия управленческих решений, отчет не должен использоваться для иных целей.

Проведенная оценка и оформленный отчет выполнены в соответствии с Федеральным Законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ №135 - ФЗ от 29 июля 1998 года (в редакции на 13.07.2015), Федеральными стандартами оценки ФСО 1-3, утв.

приказами Минэкономразвития России от 20.05.15 г. №297-299, действующими на основании приказа Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 10.07.2015 № 467 «О признании утратившими силу некоторых актов Министерства экономического развития Российской Федерации» (зарегистрирован в Минюсте России 16.09.2015 № 38894), Федеральным стандартом оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25.09.14 г. №611, Стандартами и правилами оценочной деятельности НП СРО «Деловой союз оценщиков», утверждёнными введенным в действие Исполнительной дирекции ДСО (от 20.12.2010г.). Кроме того, в соответствии с задачами оценки, учитываются требования Международного стандарта финансовой отчетности (IFRS) 13 "Оценка справедливой стоимости" (приказ Министерства финансов Российской Федерации от 18.07.2012 N 106н).

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по методике ее проведения, использованной нами, пожалуйста, обращайтесь непосредственно ко мне.

–  –  –

1. Задание на оценку объект оценки, состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей: имущественные права по обязательствам из договора участия в долевом строительстве №Покр-144/14 от 08.08.2014г. (рег.№23-23от 15.08.2014г.) десятиэтажного жилого дома литер «А», расположенного на земельном участке общей площадью 34 221 кв.м. с кадастровым номером: 23:33:0907004:325, по адресу: РФ, Краснодарский край, Туапсинский район, село Агой, ул. Тепличная, д. 4 (категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – реконструкция существующих объектов недвижимого имущества и строительство и эксплуатация жилищно-гостиничного комплекса) в отношении 1-комн. квартиры, имеющей следующие проектные характеристики: Литер А, крыто правое, секция 1, подъезд 1, этаж 7, условный номер 45, общей площадью 36,79 кв.м.

характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики:

имущественные права по обязательствам из договора участия в долевом строительстве №Покр-144/14 от 08.08.2014г. (рег.№23-23-13/052/2014-374 от 15.08.2014г.) десятиэтажного жилого дома литер «А», расположенного на земельном участке общей площадью 34 221 кв.м. с кадастровым номером: 23:33:0907004:325, по адресу: РФ, Краснодарский край, Туапсинский район, село Агой, ул. Тепличная, д. 4 (категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – реконструкция существующих объектов недвижимого имущества и строительство и эксплуатация жилищно-гостиничного комплекса) в отношении 1-комн. квартиры, имеющей следующие проектные характеристики: Литер А, крыто правое, секция 1, подъезд 1, этаж 7, условный номер 45, общей площадью 36,79 кв.м.

Характеристики объекта оценки отражены в документации:

ЗАДАНИЕ №112/1 на проведение оценки рыночной стоимости имущества Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Покровский» от «18» февраля 2016г.;

Договор №19-12/2013 аренды земельного участка, находящегося в собственности арендодателя от 19.12.2013 г.

Разрешение на строительство №Ru23534105-1056 от 25.12.2013 г.

права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки:

право собственности в соответствие с действующем ГК РФ.

цель оценки:

определение справедливой (рыночной) стоимости в виде конкретного числа в целях принятия управленческих решений. Суждение о возможных границах интервала, в котором, может находиться эта стоимость, не требуется.

предполагаемое использование результатов оценки (задачи проведения оценки) и связанные с этим ограничения (ограничения и пределы применения полученного результата):

для принятия управленческих решений;

отчет не предназначен для совершения конкретной гражданско-правовой сделки.

вид стоимости:

справедливая (рыночная) стоимость в соответствии с определением 135 ФЗ в действующей редакции и требованиями Международного стандарта финансовой отчетности (IFRS) 13 "Оценка справедливой стоимости" (приказ Министерства финансов Российской Федерации от 18.07.2012 N 106н).

основание для проведения оценки:

ЗАДАНИЕ №112/1 на проведение оценки рыночной стоимости имущества Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Покровский» от «18» февраля 2016г.

дата оценки:

18 февраля 2016 г.

срок проведения оценки (дата определения стоимости объекта оценки):

18 февраля 2016 г.

допущения, на которых должна основываться оценка:

допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка (связанные с характеристиками объекта оценка – требование ФСО№1 п.17): отсутствуют.

допущения и ограничения, использованные оценщиком при проведении оценки (определенные в ходе оценки и связанные с применяемой методологией и используемой информацией – требование ФСО№3 п.8г) приведены в разделе 3 настоящего отчёта.

иная информацию, предусмотренная федеральными стандартами оценки:

отсутствует, не требуется.

–  –  –

Сведения о заказчике:

ЗАО «Кубанская управляющая компания» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Покровский»

Место нахождения - 350000, Краснодарский Край, Краснодар Город, Одесская Улица, 48, А3, 731, ОГРН 1032304942812, дата регистрации 20.08.2003 г.

Сведения об исполнителе:

Юридическое лицо, с которым оценщики заключили трудовой договор:

Общество с ограниченной ответственностью «Аналитический центр оценки и консалтинга»

Место нахождения - 350002, г. Краснодар, ул. Садовая, 49 ОГРН 1032307152272, дата присвоения 06.02.03 г.

Страховой полис ООО «БИН Страхование» №5 06 0243 14 00001 901730 выдан 06.02.2015 г., срок действия с 10.02.2015 по 09.02.2016 г., страховая сумма 30 000 000 (Тридцать миллионов) руб.

тел./факс: 251-16-19, 251-16-20, 251-16-21 e-mail: center_ocenki@mail.ru сайт: http://www.ocenkauga.ru Компания предоставляет оценочные услуги уже более 10 лет, с 1997 года.

Преобразовавшись в 2000 году в общество с ограниченной ответственностью, АЦОК расширил спектр и географию оказываемых услуг, основная специализация компании:

- управленческий консалтинг;

- оценка всех видов собственности (недвижимости, бизнеса, техники и т.п.);

- разработка концепции развития объектов недвижимости.

Качество работы обеспечивается высокой квалификацией сотрудников компании и подтверждается позициями во всех рейтингах оценочных компаний:

РА «Эксперт» - «компания имеет высокий уровень делового потенциала, высокое качество оценочных услуг и опыт работы в различных отраслях и сферах экономики»;

Рейтинг оценочных компаний «Юниправэкс» - «присвоен наивысший рейтинговый индекс, компания характеризуется как финансово-устойчивая и динамично развивающаяся, обладает безупречной деловой репутацией, имеет значительный корпоративный ресурс, высокое конкурентное преимущество, привлекательный имидж, перспективные точки роста»;

Рейтинг журнала «Деньги» проводимого среди оценочных компаний России, компания входит в двадцатку лидеров - наиболее надежных и успешных оценочных фирм РФ.

Сведения об оценщике:

Оценщик Иванькова Елена Сергеевна, Член НП СРО «РАО ЮФО» (регистрационный номер в едином государственном реестре саморегулируемой организации оценщиков: №00059) с 23.05.2011г (Свидетельство о членстве №0187), реестр оценщиков НП СРО «РАО ЮФО»

размещен на сайте http://raoyufo.ru/ Диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса) ПП-I №092223 от 28.02.2011 г.;

Ответственность оценщика застрахована полис №5 06 0403 14 00001 901558 от 18.09.2015 г. в ООО «Бин Страхование» на 3 000 000 руб., с 20.09.2014 г. по 19.09.2016 г.;

стаж работы в оценочной деятельности – 6 лет;

Степень участия специалиста в проведении оценки объекта оценки: отчёт полностью подготовлен Е.С. Иванькова.

Местонахождение оценщика: во время составления данного отчета оценщик находился по адресу: 350002, г. Краснодар, ул. Садовая, 49.

Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах:

Не привлекались.

–  –  –

Результат оценки ограничивается следующими условиями и допущениями:

1. Оценщики исходили из того, что предоставленная информация и данные являются точными и правдивыми. Тем не менее, Оценщики там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации для того, что бы пользователь отчета мог сам определить степень достоверности исходной информации.

2. Оценщики предполагают отсутствие каких-либо скрытых дефектов, влияющих на состояние и правовое положение объекта оценки, кроме оговоренных в отчете.

Оценщики не несет ответственность ни за наличие таких скрытых дефектов, ни за необходимость выявления таковых. Ответственность также не возникает и в случае обнаружения скрытых дефектов впоследствии.

3. Данная оценка действительна лишь на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение социальных, экономических и физических факторов, которые могут произойти после этой даты, и таким образом, повлиять на стоимость объекта оценки.

4. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. Заказчик не может использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

5. Данный отчет и результаты оценки стоимости являются конфиденциальными и предназначены только для использования Заказчиком. Следовательно, в соответствии с существующей практикой мы не берем на себя ответственности перед какой-либо другой стороной в отношении всего или части содержания данного отчета.

4. Применяемые стандарты оценочной деятельности

Проведенная оценка и оформленный отчет выполнены в соответствии с:

Федеральным стандартом оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.15 г. №297;

Федеральным стандартом оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.15 г. №298;

Федеральным стандартом оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.15 г. №299;

Федеральным стандартом оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25.09.14 г. №611;

Стандартами и правилами оценочной деятельности НП СРО «Деловой союз оценщиков», утвержденными и введенными в действие Исполнительной дирекции

ДСО (от 20.12.2010г.):

- ОСТ ДСО 1.01 «Цели, сфера применения и организация стандартов»

- ОСТ ДСО 2.03 «Составление отчёта об оценке»

- ОСТ ДСО 3.01 «Оценка стоимости недвижимого имущества»

- Правила оценочной деятельности ДСО Данные стандарты в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 - ФЗ от 29 июля 1998 года (в действующей редакции) являются обязательными, так же выполняются все остальные требования указанного федерального закона. Кроме того, в соответствии с задачами оценки, учитываются требования IFRS 13 (приказ Министерства финансов Российской Федерации от 18.07.2012 N 106н).

5. Описание объекта оценки

Оценке подлежат имущественные права по обязательствам из договора участия в долевом строительстве №Покр-144/14 от 08.08.2014г. (рег.№23-23-13/052/2014-374 от 15.08.2014г.) десятиэтажного жилого дома литер «А», расположенного на земельном участке общей площадью 34 221 кв.м. с кадастровым номером: 23:33:0907004:325, по адресу: РФ, Краснодарский край, Туапсинский район, село Агой, ул. Тепличная, д. 4 (категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – реконструкция существующих объектов недвижимого имущества и строительство и эксплуатация жилищно-гостиничного комплекса) в отношении 1-комн. квартиры, имеющей следующие проектные характеристики: Литер А, крыто правое, секция 1, подъезд 1, этаж 7, условный номер 45, общей площадью 36,79 кв.м.

Описание объекта составлено на основании физического осмотра квартир – объектов прав, проведенного Оценщиком на дату оценки и предоставленных документов.

Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки:

ЗАДАНИЕ №112/1 на проведение оценки рыночной стоимости имущества Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Покровский» от «18» февраля 2016г.;

Договор №19-12/2013 аренды земельного участка, находящегося в собственности арендодателя от 19.12.2013 г.

Разрешение на строительство №Ru23534105-1056 от 25.12.2013 г.

Инвестиционный проект «Строительство ЖК «На волнах мечты» в с. Агой Туапсинского района Краснодарского края»

Описание объекта Проект представляет собой строительство жилого комплекса, состоящего из 8 жилых домов переменной этажности со встроенно-пристроенными коммерческими помещениями на первом этаже, общей площадью более 50 000 кв.м., расположенного на земельном участке площадью 3,4 га.

Место реализации: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Агой.

Проектирование и строительство жилого комплекса осуществляется в две очереди:

1-я Очередь проектирования и строительства:

Общее количество домов — 4 Этажность домов — 5-9 этажей Общая площадь объектов — 29 388 кв.м.

Площадь квартир — 18 097 кв.м.

2-я Очередь проектирования и строительства — 3-и 16-этажных жилых дома со встроенными коммерческими помещениями Общее количество домов — 4 Этажность домов — 5-12-16 этажей В настоящее время ведется проектирование 2-ой очереди.

Характеристика земельного участка:

площадь земельного участка — 3,4 га;

расстояние до моря — 3 км;

категория земель — земли населенных пунктов;

вид права на земельный участок: право собственности.

Место расположения земельного участка — в районе с невысокой плотностью малоэтажной жилой застройки эконом- и среднего классов.

На расстоянии 250 м от участка расположено Новороссийское шоссе (часть федеральной трассы М27).

В непосредственной близости от участка существует развитая инфраструктура.

Реализация инвестиционного проекта включает в себя следующие этапы:

1. разработка проектно-сметной документации, подготовка земельного участка;

2. строительство объектов;

3. реализация площадей комплекса.

Текущее состояние В настоящее время осуществляется реализация первого этапа проекта.

Выполняются следующие работы:

земельный участок подготовлен под застройку;

установлен забор;

смонтированы временные здания и сооружения;

проведены временные инженерные сети;

утвержден генеральный план застройки участка;

осуществлена разработка проектной документации;

получены технические условия на подключение ко всем инженерным сетям;

получено положительное заключение негосударственной экспертизы №2-1-1от 10.11.2013 г;

получено разрешение на строительство №RU 23534105-1056 от 25.13.2013 г.

Срок строительства 1 очереди жилого комплекса — март 2014 г. — май 2015 г.

Реализация квартир будет осуществляться в соответствии с 214-ФЗ.

Техническое оснащение:

- внутренние инженерные системы отопления, вентиляции, противодымной вентиляции, теплоснабжения

- внутренние инженерные системы водоснабжения и канализации

- внутренние системы электроснабжения

- внутренние слаботочные системы

- внутренние системы диспетчеризации, автоматизации и управления инженерными системами

- внутренние системы газоснабжения Спроектированы мероприятия по охране окружающей среды, по обеспечению пожарной безопасности.

Информация взята из: http://www.kibank.ru/invest_prj/prj_16/

6. Анализ рынка объекта оценки и прочих внешних факторов Анализ рынка и определение ценообразующих факторов основывались методологии изложенной в монографиях и статьях:

–  –  –

Оценка недвижимости – 11-е изд. / пер. с англ. под общ. ред. И. Л. Артёменкова.

– 2-е изд., испр. и доп. - М. : ОО «Российское Общество Оценщиков», 2007. 944 с.

Специфика ценообразования на рынке жилья и факторы, влияющие на цену недвижимости / Н. В. Родионова. – 26/05/2009 // Аудит и финансовый анализ. – 2009. – № 02. (http://www.auditfin.com/fin/2009/2/Rodionova/Rodionova%20.pdf) Маркетинговый анализ тенденций ценообразования на рынке первичной недвижимости … / Стукалов Д. В., Ухова А. И. // Журнал Вестник ЮжноУральского государственного университета.

Серия: Экономика и менеджмент Выпуск № 1 / том 7 / 2013 (http://cyberleninka.ru/article/n/marketingovyy-analiztendentsiy-tsenoobrazovaniya-na-rynke-pervichnoy-nedvizhimosti-g-chelyabinska) Стоимость жилой недвижимости зависит от различных факторов, которые могут рассматриваться на трёх уровнях: региональный, локальный и фактический:

Первый уровень факторов не зависит непосредственно от объекта недвижимости, но косвенно влияет на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке. На стоимость жилья влияет состояние общей экономической конъюнктуры – прослеживается ли экономический рост либо его перспективы. Немаловажными являются факторы государственного регулирования, а именно политика в сфере недвижимости и нового строительства, природноклиматические условия и экологическая ситуация.

Среди локальных факторов могут быть перспективы развития всего города, наличие и характер мест приложения труда, степень развитости жилой инфраструктуры, характер и функциональные особенности застройки и др.

Уровень непосредственного окружения (фактический) связан с объектом недвижимости и обусловлен его характеристиками (например, уровень комфортности квартир, жилая площадь, этажность и множество других факторов).

Факторы регионального и локального уровня определяют стоимость недвижимости в долгосрочном плане, их анализ позволяет понять тенденции рынка, степень адекватности рыночных цен, однако не пригоден для оценки справедливой (рыночной) стоимости конкретного объекта недвижимости по состоянию на текущую дату, по причине чего факторы регионального и локального уровня не рассматриваются в данном отчёте.

6.1 Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок оцениваемого объекта Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и конкретного региона:

изменение общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;

изменение в денежной политике определяющие доступность средств финансирования сделок купли-продажи недвижимости;

изменение в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве и т.п.

Источники информации - Макроэкономика:

Министерство экономического развития Российской Федерации - Мониторинг и анализ социально-экономического развития Российской Федерации и отдельных секторов экономики http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/index и прогнозы социально-экономического развития Российской Федерации и отдельных секторов экономики http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/prognoz Центральный банк Российской Федерации - Статистика http://www.cbr.ru/statistics/ и информационно-аналитические материалы http://www.cbr.ru/analytics/ Федеральная служба государственной статистики http://www.gks.ru/

Источники информации - Региональная специфика:

Администрация Краснодарского края – Общие сведения и экономика края http://krasnodar.ru/content/36/show/29838/ Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Краснодарскому краю (Краснодарстат) http://krsdstat.gks.ru/ Министерство экономики Краснодарского края - Анализ и прогноз макроэкономики http://economy.krasnodar.ru/macroeconomics/ Администрация муниципального образования город Краснодар – Общие сведения и экономика города, градостроительные регламенты http://krd.ru/ Динамика ВВП по стране в 2015 году отрицательная, инвестиции в целом и в строительство в частности снижаются – всё это свидетельствует о снижении спроса на объекты недвижимости, в том числе на жилую недвижимость.

Инфляция на фоне падения спроса на недвижимость замедляет падение цен и ещё больше снижает ликвидность жилой недвижимости (увеличивается разрыв между желанием продавца продать дороже чем объект стоил раньше и платёжеспособным спросом при снижении инвестиционной активности).

Рост стоимости капитала (кредитных ставок) и снижение темпов роста объёмов кредитования дополнительно сокращают платёжеспособный спрос и, соответственно, снижают ликвидность объектов недвижимости.

По итогам первого полугодия 2015 года экономика Краснодарского края так же продолжает демонстрировать спад, но с замедлением темпов падения по сравнению с динамикой первого квартала текущего года.

Сократилась глубина падения объемов строительных работ – с 26,6% в I квартале до 19,1% по итогам полугодия, что объясняется уменьшением базы прошлого года после завершения строительства олимпийских объектов.

Сохраняются высокие темпы жилищного строительства – введено более 2,5 млн.

кв метров жилья с ростом на 20,2%. Впервые в своей истории Кубань вышла в лидеры среди регионов России по вводу жилья.

6.2 Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект

В настоящем отчете оцениваются имущественные права на жилые помещения – квартиры в многоэтажном доме.

Данный объект оценки не может сравниваться нежилыми помещениями, предназначенными под коммерческое использование (иные ценообразующие факторы – например наличие коммуникаций, пешеходного трафика), также не может сравниваться с индивидуальными жилыми домами (иные ценообразующие факторы – например наличие земельного участка, сада).

Таким образом, исследуется рынок жилых квартир в многоквартирных домах в районе расположения оцениваемой квартиры за период в 1 месяц до даты оценки.

–  –  –

Цены на недвижимость в Туапсинском районе в январе 2016 г.

В обзор включены стоимость на Росриэлте новостроек и квартир вторичного рынка, а также цены на дома, земельные участки, офисы, торговые площади, гаражи.

Произведен расчет средней стоимости аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир, офисов и торговых площадей.

Источник информации: http://www.rosrealt.ru/Tuapse/cena Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены.

Из ценообразующих факторов, оказывающих наиболее существенное влияние на стоимость объекта оценки, следует выделить факторы:

–  –  –

Группа 1 - местоположение:

округ, микрорайон:

транспортная доступность, обеспеченность общественным транспортом:

согласно данным аналитики журнала о недвижимости «Маклер» близость общественного транспорта в пределах 200 м. увеличивает стоимость квартиры на 1-3% (в зависимости от типа транспорта), удалённость более чем на 400 м.

снижает на 1-2% и удалённость более чем на 1 км. снижает на 2-4%;

объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности:

согласно данным аналитики журнала о недвижимости «Маклер» близость школ, магазинов, больниц и т.п. в пределах 200 м. увеличивает стоимость квартиры на 1-3% (в зависимости от насыщенности инфраструктуры), удалённость более чем на 400 м. снижает на 1-2% и удалённость более чем на 1 км. снижает на 2-4%;

объекты промышленной инфраструктуры микрорайона:

согласно данным аналитики журнала о недвижимости «Маклер» близость промзоны в пределах 500 м. снижает стоимость квартиры на 2-4%, а близость шумных объектов на 5-10%.

состояние прилегающей территории:

согласно данным аналитики журнала о недвижимости «Маклер» близость парков, водоёмов в пределах 500 м. увеличивает стоимость квартиры на 2-4%;

Группа 2 - жилой дом, в котором расположена оцениваемая квартира:

тип и состояние здания:

согласно данным аналитики журнала о недвижимости «Маклер» квартиры в домах повышенной комфортности предлагаются по ценам на 3-5% выше, чем в современных стандартных, а в домах старой постройки на 2-5% ниже материал наружных стен:

согласно данным мониторинга портала Realty.south.ru о средних ценах, в зависимости от материала наружных цен цена может изменяться в пределах 2состояние и оснащение дворовой территории:

согласно данным аналитики журнала о недвижимости «Маклер» квартиры в домах с организованной парковкой предлагаются по ценам на 2-3% выше, чем без таковой, детская площадка во дворе так же добавляет 1-2% к цене квартиры состояние и оборудование подъезда:

согласно данным аналитики журнала о недвижимости «Маклер» требующий ремонта подъезд снижает стоимость квартиры в доме на 3-4%, а дополнительная инфраструктура (вахтёр, мусоропровод, камеры), повышает цену на 3-5%

Группа 3 - характеристика оцениваемой квартиры:

этаж расположения: наибольшим спросом пользуются квартиры на 3-6 этажах, по данным аналитики журнала о недвижимости «Маклер» цена квартиры на первом этаже снижается на 2-5% (в зависимости от окружения дома), а цена квартиры на последнем этаже снижается на 1-3%, в случае расположение квартиры на 4-5 этажах в доме без лифта цена может снижаться на 5-15%.

количество комнат, их площадь, кв. м.:

согласно данным мониторинга портала Realty.south.ru в зависимости от количества комнат в квартире её средняя цена может изменяться от 49,3 т.р./кв.м. в трёхкомнатной до 50,6 т.р./кв.м., в однокомнатной квартире.

санузел: согласно данным аналитики журнала о недвижимости «Маклер»

квартиры с двумя санузлами предлагаются по ценам на 3-5% выше, чем с одним раздельным, а совмещение санузла несколько снижает цену квартиры, не более чем на 2%.

лоджия (балкон): согласно данным аналитики журнала о недвижимости «Маклер»

второй балкон (лоджия) повышает цену на 1-2%, а их отсутствие снижает цену на 1-2% состояние объекта: стоимость стандартных ремонтных работ под ключ (ламинат, обои, натяжные потолки) составляет 6-8 т.р./кв.м. (данные строительных компаний MegaOtdelka (http://megaotdelka.ru/52.html), Строй-Макс (http://stroimaxx.ru/prays_list), при этом при реализации квартиры стоимость ремонта возмещается обычно не более чем на 40-60%, в результате выделяются следующие типы состояния:

«жилое» или «ремонт после строителей» (разные состояния, но равнозначные по влиянию на цену) – ремонт не требуется, но вероятно будет произведён новым собственником – является базовым, часто встречающимся состоянием, «после ремонта» – добавляет к цене квартиры 3-5 т.р./кв.м.

«дизайнерский ремонт» – добавляет к цене квартиры до 10 т.р./кв.м.

«требует ремонта» или «предчистовая отделка» - (разные состояния, но равнозначные по влиянию на цену), снижает цену квартиры на 3-5 т.р./кв.м.

вид из окон:

окно во двор повышает цену на 1-2%, а окна на шумную проезжую часть снижают цену на 3% и более (данные аналитики журнала о недвижимости «Маклер»).

Основные выводы относительно рынка.

Анализ рынка позволил сделать следующие выводы:

Влияние общей политической и социально-экономической обстановки на рынок оцениваемого объекта отрицательное и выражается в снижении спроса на недвижимость, в том числе жилую.

Исследуется рынок жилых квартир в многоквартирных домах в районе расположения оцениваемой квартиры за период в 1 месяц до даты оценки.

С учётом сниженного спроса основное внимание следует обращать на предложения квартир с минимальными ценами.

Средняя стоимость 1 кв.м. квартир на первичном рынке по Туапсинскому району составляет 47 789 руб/кв.м.;

Средняя стоимость 1 кв.м. квартир на вторичном рынке по Туапсинскому району составляет 55 838 руб/кв.м.;

Объем проведенного исследования рынка достаточен для выполнения оценки справедливой (рыночной) стоимости оцениваемого объекта.

7. Описание процесса оценки объекта оценки

Оценщик осуществил сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучил количественные и качественные характеристики объекта оценки, собрал информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения Оценщика должны быть применены при проведении оценки.

Оценка была произведена согласно следующей последовательности определения стоимости объекта оценки:

1. Заключение с заказчиком договора на проведение оценки: на этом этапе Оценщик идентифицировал реальные объекты собственности, и определил связанные с ними юридические права. Сторонами были определены все существенные условия проведения оценки, а также выбрана дата оценки.

2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки: на этом этапе были выявлены и определены размеры и характеристики реальных активов, была собрана детальная информация, относящаяся к оцениваемым объектам. Так же на данном этапе Оценщик исследовал отраслевые, территориальные, экономические, политические и прочие аспекты сложившегося рынка.

3. Применение подходов к оценке: на этом этапе Оценщик исследовал возможные варианты использования объекта оценки и выбрал признанный рынком и соответственно предполагающий наибольшую величину стоимости вариант, в соответствии которым строятся все дальнейшие расчеты. Далее был осуществлен выбор методов оценки и осуществлены необходимые расчетов.

4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки: на данном этапе, анализируя полученные величины справедливой (рыночной) стоимости различными методами, Оценщик приходил к выводам об итоговой величине стоимости объекта оценки.

5. Составление и передача заказчику отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино, и излагаются в виде развернутого повествовательного письменного доклада об оценке, предоставляемого, в соответствии с договором на оценку, Заказчику.

7.1. Анализ наиболее эффективного использования

Под наиболее эффективным способом использования (далее по тексту — НЭИ) объекта оценки понимается «наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, рациональным, правомочным, финансово осуществимым и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной».

Как следует из определения справедливой (рыночной) стоимости, способ использования недвижимости, определяющий ее наиболее эффективное использование, должен быть типичен для рынка недвижимости того района, где она расположена.

Оценщик в данном разделе отчет сводит варианты использования Объекта к тем, которые наиболее вероятны в сложившихся рыночных реалиях и правовом поле. НЭИ — это типичное использование для данной местности, апробированное рынком.

Таким образом, для определения наиболее эффективного способа использования исследуется выполнимость четырех перечисленных критериев.

Физическая возможность: рассмотрение физически и технологически реальных в данной местности и для данного участка способов использования.

Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые разрешены действующим законодательством и не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, строительным, санитарно-экологическим и противопожарным нормативам и т. п.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и легальное использование, являясь также разумно обоснованным, будет приносить доход владельцу объекта.

Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки):

рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных, финансово оправданных и рациональных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или приводить к максимальной текущей стоимости объекта.

Под критерием, максимизации которого следует достичь, понимается справедливая (рыночная) стоимость объекта.

Анализ земельного участка как условно свободного не проводится исходя из целей оценки, а также типа объекта оценки (объектом оценки является встроенное помещение), рассматривается объект в существующих границах и объеме, исключая рассмотрение вариантов сноса первичного объекта недвижимости или его реконструкции/надстройки.

Анализ наиболее эффективного использования объекта как застроенного, таким образом, проводится исходя из перспектив оптимизации функционального назначения оцениваемых помещений и их технического состояния.

Анализ проводится в следующей последовательности:

–  –  –

Мы изучили специфику, местоположение и состояние объекта и пришли к выводу, что указанные факторы максимально соответствуют существующему использованию (жилые квартиры после завершения строительства) и оно является наилучшим.

–  –  –

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

1. установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

2. исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

3. определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

4. осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Обоснованный отказ от применения методов доходного подхода:

В наибольшей степени доходный подход применим при оценке коммерческих объектов. Для прочих объектов ввиду значительной погрешности расчетов результаты по данному подходу могут быть недостоверными.

При оценке справедливой (рыночной) стоимости жилой недвижимости в рамках доходного подхода возникает погрешность при определении в денежном выражении выгод, генерируемых объектом оценки, так как в большей степени они несут социальную роль и зависят от субъективности. Данный факт снижает достоверность (точность) результата, полученного в рамках доходного подхода и может исказить окончательный результат.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования доходного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

1. выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объектуаналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

2. скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

3. согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Обоснованный выбор конкретных методов сравнительного подхода:

оценка в рамках сравнительного подхода произведена методом прямого сравнительного анализа продаж. Данный выбор был сделан так как рынок аналогичных объектов недостаточно развит для применения статистических методов (слишком малая выборка), а выбранный метод позволяет получать адекватные результаты при наличии хотя бы трех аналогов и кроме того характеризуется легкостью восприятия.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Обоснованный отказ от применения методов затратного подхода:

В соответствии с Федеральными стандартами оценки ФСО 1-3, утв. приказом Минэкономразвития России от 20.07.07 г. №254-256, затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого»

приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.

7.3. Оценка в рамках сравнительного подхода

Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу объект заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.

Выбор единицы сравнения.

Оценщиком были проанализированы объявления о продаже и покупке аналогичных объектов и выявлено, что единственной единицей сравнения может служить характеристика общей площади квартиры (указанна во всех объявлениях как наиболее важная характеристика), все остальные возможные единицы сравнения (строительный объём, высота потолков и т.п.) указываются в незначительной части объявлений, что свидетельствует о том, что на рынке признана только одна единица сравнения – численное выражение общей площади объекта. Таким образом, учитывая назначение оцениваемого объекта, Оценщик в качестве единицы сравнения принимает рыночно признанную величину – общую площадь квартиры в квадратных метрах.

Определение элементов сравнения.

Оценщиком были проанализированы все возможные элементы сравнения и отобраны наиболее значимые из них (влияющие на величину справедливой (рыночной) стоимости).

Оценщиком анализируются отличия объектов аналогов от оцениваемого объекта по всем элементам сравнения и, на основе этого, вносятся соответствующие корректировки к стоимости на единицу сравнения. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки.

Стоимость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки выглядит следующим образом:

–  –  –

Из формулы видно, что процентная поправка может быть отнесена как к цене продажи аналога в целом, так и к цене продажи его единицы сравнения. Это свидетельствует о том, что величины процентных поправок не зависят от количества элементов сравнения.

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках куплипродажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернетсайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

–  –  –

Справедливая (рыночная) стоимость 1 го кв. метра Удельный вес в общей стоимости определяется как частное от деления обратного коэффициента (по отношению к сумме поправок) конкретного объекта сравнения к общей сумме этих коэффициентов.

Обоснование корректирующих поправок (описываются только элементы сравнения требующие внесения корректировки, элементы по которым не выявлено различий (корректировка равна 0) не описываются).

Корректировка на уторговывание Определялась на основании данных из Справочника оценщика недвижимости Приволжский центр финансового консалтинга и оценки (издание третье актуализированное и расширенное), Нижний Новгород 2014 г. Лейфер Л.А.

–  –  –

Ранее, методом прямого сравнительного анализа продаж в рамках сравнительного подхода Оценщику удалось определить ориентир справедливой (рыночной) стоимости объектов оценки. В силу объективных причин изложенных выше оценка проведена только в рамках одного подхода - сравнительного.

Таким образом, справедливая (рыночная) стоимость оцениваемых инвестиционных прав составит:

–  –  –

Ограничения и пределы применения полученного результата:

Оценщик особо подчеркивает, что стоимость, установленная в настоящем отчете, является рекомендуемым на основе знаний и ограниченного опыта Оценщика первоначальным ориентиром, однако эта стоимость может и должна быть скорректирована в рамках предусмотренных законодательством переговоров.

Оценщик особо обращает внимание Заказчика на то, что ни одна сделка на рынке не должна пройти точно по установленной стоимости.

Результат оценки достоверен лишь в рамках той задачи оценки, которая была сообщена оценщику Заказчиком при заключении договора на оценку.

Цена, установленная в случае заключения реальной сделки, может значительно отличаться от стоимости, определенной в настоящем отчете, вследствие таких факторов как: мотивы сторон, объем и качество рекламы, умение сторон вести переговоры, условия сделки, качество проведения торгов, и иные существенные факторы, непосредственно относящиеся к Объекту оценки и не представленные Оценщику.

Сертификат справедливой (рыночной) стоимости.

Мы, нижеподписавшиеся, данным удостоверяем, что в соответствии с имеющимися у нас данными:

Все сведения известные Оценщику, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете приведены в данном отчете.

сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются нашими персональными, непредвзятыми профессиональным анализом, мнениями и выводами;

мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющимся предметом данного отчета; мы также не имеем личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;

наше вознаграждение ни в коей степени не связано с объявлением заранее определенной стоимости или тенденции в определении стоимости в пользу клиента с суммой оценки стоимости, с достижением заранее оговоренного результата или с последующими событиями;

задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной цены;

приведенная в отчете информация считается достаточной, использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

приведенная в отчете информация считается достоверной, данная информация по нашему мнению соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

ни одно лицо, кроме подписавших Отчет, не оказывало значительного профессионального содействия в подготовке Отчета;

оценщик лично произвел осмотр объекта оценки;

расчетная стоимость признается действительной на дату оценки.

Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что справедливая (рыночная) стоимость оцениваемых объектов составляет на дату оценки:

–  –  –

1. Настоящее задание содержит требования к проведению оценки справедливой (рыночной) стоимости Объектов оценки, составляющих активы ЗПИФ недвижимости «Покровский», подготовлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.11.2001 №156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», Правилами доверительного управления Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Покровский» и является неотъемлемой частью договора на проведение оценки №1 от «09» января 2013г.

Процесс проведения оценки и содержание отчета об оценке должны соответствовать требованиям, 2.

установленным Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 29.11.2001 №156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», федеральными стандартами оценки ФСО №1, №2, №3, а также Сводом стандартов оценки (ССО 2010) общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (РОО).

Вид стоимости объектов оценки: рыночная стоимость.

3.

Объект оценки – имущественные права по обязательствам из договора участия в долевом строительстве 4.

№Покр-144/14 от 08.08.2014г. (рег.№23-23-13/052/2014-374 от 15.08.2014г.) десятиэтажного жилого дома литер «А», расположенного на земельном участке общей площадью 34 221 кв.м. с кадастровым номером:

23:33:0907004:325, по адресу: РФ, Краснодарский край, Туапсинский район, село Агой, ул. Тепличная, д. 4 (категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – реконструкция существующих объектов недвижимого имущества и строительство и эксплуатация жилищно-гостиничного комплекса) в отношении 1-комн. квартиры, имеющей следующие проектные характеристики: Литер А, крыто правое, секция 1, подъезд 1, этаж 7, условный номер 45, общая площадь = 36,79 кв.м.

Дата выдачи задания на оценку: "18" февраля 2016г.

5.

Срок проведения оценки: 3 (три) календарных дня с даты выдачи настоящего Задания на проведение оценки.

6.

Стоимость работ по оценке: 3 000 (три тысячи) рублей.

7.

Порядок и срок оплаты: оплата производится путем перечисления суммы 3 000 (три тысячи) рублей на 8.

расчетный счет Оценщика в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи выполненных работ по настоящему Заданию.

–  –  –



Похожие работы:

«479 УДК 665.666.42 ПОГЛОТИТЕЛИ СЕРОВОДОРОДА СЕРИИ АДДИТОП – ЭФФЕКТИВНОЕ РЕШЕНИЕ СНИЖЕНИЯ СОДЕРЖАНИЯ СЕРОВОДОРОДА В ТОПЛИВАХ Ситдикова А.В., Садретдинов И.Ф., Алябьев А.С. ООО "Научно-технический центр "Салаватнефтеоргсинтез", г. Салават Ковин А.С. ОАО "Газпром нефтехим Салават", г. Салават Кладов В.С. Уфимский гос...»

«МИНАЕВ Павел Петрович Глубокая гидроочистка вакуумного газойля на NiWS катализаторах, полученных с использованием PW12-гетерополикислоты и модифицированных носителей 02.00.13 – Нефтехимия ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата...»

«РУП "Производственное объединение "Белоруснефть" Филиал "Белоруснефть-Нефтехимпроект" Заказчик: ОАО "Газпром трансгаз Беларусь" Объект: 37-2/15 Строительство туристического комплекса в Осиповичск...»

«г. Оренбург 29.04.2017 http://i156.ru/22311 НПО РосТехЭнерго Адрес: 410022, Россия, г.Саратов, ул. Хомяковой,д.20 GPS: 51.46734 45.91622 Телефоны: (8452) 47-19-08, факс: (8452) 47-19-09 Email: marketing@...»

«КЛИМАТОЛОГИЧЕСКИЙ АСПЕКТ ПРОЕКТИРОВАНИЯ В ИСТОРИЧЕСКОМ КОНТЕКСТЕ Михеев Владимир Евгеньевич студент, архитектурный факультет, Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, Россия, г. Пенза E-mail: vldmr-mikheev@yandex.ru...»

«Федеральное агентство по рыболовству Федеральное государственное бюджетное научное учреждение "АТЛАНТИЧЕСКИЙ НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ИНСТИТУТ РЫБНОГО ХОЗЯЙСТВА И ОКЕАНОГРАФИИ" (ФГБНУ "АтлантНИРО") Федеральное государст...»

«Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования "Казанский национальный исследовательский технический университет им. А.Н. Туполева – КАИ" (КНИТУ – КАИ) Зеленодольский институт маши...»

«УДК 669.051 Л. П. Грес*, М. Ю. Иванов*, А. А. Павленко*, С. А. Карпенко**, А. А. Науменко**28 * Национальная металлургическая академия Украины (НМетАУ), г. Днепропетровск, Украина, ** Концерн "СоюзЭнерго...»

«1948 УСПЕХИ ФИЗИЧЕСКИХ НАУК Т. XXXV, вып. I ФИЗИЧЕСКАЯ ПРИРОДА КАВИТАЦИИ И МЕХАНИЗМ КАВИТАЦИОННЫХ ПОВРЕЖДЕНИЙ И. Меттер ВВЕДЕНИЕ В конце прошлого века инженеры-кораблестроители и конструкторы турбин и турбонасосов впервые столкнулись со своеобразным разрушением металлических частей гидравлических машин и лопастей гребных...»

«Модель: DVS-1340 Автомобильный мультимедийный центр Руководство пользователя Руководство пользователя определяет порядок установки и эксплуатации FM/УКВ-приемника и проигрывателя DVD/VCD/...»

«Развитие российского экспорта: эксплуатация существующей модели или становление новой (Окончание. Начало см. в № 2) Рассматриваются проблемы совершенствования стратегических направлений развития российского экспорта и механизмов его поддержки. Особое внимание уделяется...»

«Содержание 1 Технические требования 9 2 Требования безопасности и охраны окружающей среды 22 3 Правила приемки 22 4 Методы контроля и испытаний ограждений 23 5 Упаковка, маркировка, транспортирование и хранение 29 6 Гарантии изготовителя 29 7 Приложени...»








 
2017 www.lib.knigi-x.ru - «Бесплатная электронная библиотека - электронные матриалы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.